楼市库存过重，二线城市会很被动，“大城市价值”难维持

楼市有个现象，值得注意。谁的库存大，谁的市场价格就守不住。

库存过大，会击穿城市的房价体系。最早是从中部地区的三四线城市中发现，现可能会出现在二线城市。

中部地区有不少中小城市的市区房源价格是低于县城的。这是一个难解释的现象，被大家广泛讨论。

在同一座城市，市区的综合资源一定是要比县城更强悍些，从价值角度看，市区的房价一定是该高于县城。三四线城市就是出现了不少地方的市区价格低于县城。在安庆，市区二手房的价格在5000左右，而且有很大的议价空间，而下辖的县城房价基本上在7000以上，并且一房难求。这样的城市还有很多，更别说有特殊优势的百强县城。

后来我们总结发现，主要原因就是供给上面。这些中小城市的县城是劳务输出的主要地区，也催生了大量的返乡置业群体，市场出现供大于求的局面很常见。而市区则表现为供给过剩，交易周期不断拉长，急售的业主和房企只能一再降价。

从三四线城市的市区价格低于县城的现象中，我们得出一个结论：城市价值并不能完全决定房价，最主要的是市场供需关系。

目前二线城市的挂牌量高涨，这是很不好的市场信息。当购房者不再着急入场了，业主和房企很难不像三四线城市的卖家一样，一降再降。

二线城市的新房企业不会比个体业主被动，房企有专业的营销团队，也有足够的资源，即便真不能成交，还可以通过左手倒右手的方式制造行情。

二手房业主会很被动，眼看挂牌量破20万套的城市越来越多，库存压力将会是这些城市房地产最突出的问题。

整体经济的表现也会影响二线城市的房地产市场，主要是作用于业主持有态度。经济持续低迷，业主收入下滑，继续持有房产的意愿必定弱，降价抛盘的事情是做得出来；如果经济复苏足够理想，业主收入稳定，或许还能坚定的持有，至少不会降价抛盘。