2023年第一季度，房地产市场呈现出复苏的趋势，政策调控在其中扮演着至关重要的角色。根据中指院的数据，2023年第一季度，超过100个省、市（县）实施了超过170项政策，其中包括但不限于提高公积金贷款额度、发放购房补贴、提高贷款人年龄以及延长贷款期限等措施，这些政策旨在降低房贷利率。
从房地产调控来看，房价的上涨主要还是依靠供给端的推动。随着经济的复苏，城市焕发出勃勃生机，房屋作为居住和投资的必需之物，最容易迎来需求的释放。然而，随着时间的推移，自4月进入市场以来，政策的潜力逐渐枯竭，导致各地二手房挂牌量不断攀升，而成交量却在环比三月开始出现下滑，因此需要继续实施新的政策强化刺激措施。
在全国范围内全面推广不动产的“带押过户”，这一措施明显地刺激了二手房交易的发展。“带押过户”，是很多人都会选择的一种方式，但这一做法对购房者来说却存在一定的风险。”一方面，通过减少业主提前偿还贷款的行为，有助于维护银行的高品质资产；另一方面还能提高房产价值和房屋价格，从而增加购房者购房收益。在二手房交易中，无需提前偿还贷款“赎楼”，从而大幅简化了买卖手续，同时也为二手房市场交易带来了极大的便利，可谓是一举两得。
针对不同的城市，从一线城市如北京，到一线新城如杭州，再到二三线城市如厦门、沉阳、郑州、合肥等，纷纷放宽限购政策，重新启动救市措施。
北京市住建委于4月10日发布公告，宣布推出“一区一策”调控措施，以支持多子女家庭和职住平衡家庭购房为目标，在北京房山区实施新的楼市松绑政策试点。杭州作为一线城市，采取了放宽钱塘区限购政策的措施，同时加大了吸引人才的力度，以吸引更多的优秀人才。
在三月底，厦门进行了限购限售政策的调整，对于户籍为单身的厦门居民可以购买第二套住房，而对于二孩以上的家庭则可以购买第三套住房，此外还缩短了岛外限售时间，将其缩短至两年。在四月的开端，合肥和郑州相继进行了政策的修订。在郑州，限购政策正在进行调整，特别是在二环以外的区域，限购政策已经得到了废除，加强对刚性和改善性住房需求的支持力度，同时对公积金政策进行调整。合肥进一步步放宽限购政策，限制购房范围；取消公积金贷款利率下限；对于刚需资格的认定不再采用缴纳社保或纳税证明的“连续两年”方式，而是采用“累计两年”的标准”；为了降低在合肥购房时对外地人的门槛，提供居住证办理服务；提高老年人和多子女家庭的购房规模。
随着市场修复程度的提高，二三四线城市对政策刺激的依赖已经达到了极限，一旦刺激的潜力被透支，去年年底被压抑的需求释放后，市场逐渐呈现出了原本应该有的面貌，这也是为什么最近楼市小阳春走出三月行情后又回落的原因之一。相对而言，一线城市并未出现过多的政策松动，楼市的复苏更多地依赖于市场刚性需求的释放和自身的弹性。如果没有政策支持，楼市还可能会出现“反弹”现象，而在这个过程中，一些一线城市已经开始出现泡沫。
因此，对于那些高度依赖政策的城市而言，其后续的经济复苏能否持续，在很大程度上取决于后续政策的优化和调整。就整体而言，一线城市在政策松绑和市场韧性方面的表现远胜于二三线城市，楼市的分化趋势将日益显著。
张小房2023-04-22 10:38:04
