楼市再现史诗级多空分歧，该如何抉择？

房地产风风雨雨40年，出现过许多次多空对立的盛况，

在2015年前，虽然涨多跌少，但是空头始终占据舆论主流，多军大都是闷声发大财，反转在2015年330政策，配合涨价去库存和货币化棚改两大神助攻，全国楼市首先由深圳引爆，接着传导至一线和新一线城市，2016年二线城市全面开花，2017年三四线全面跟进，到了2018年连县城乡镇都涨了一波。

这一场前后延续三年，全国轮动上涨的浪潮，史无前例，可以算得上是震古烁今，彻底刺激了民众，也激发了全民集体看多的预期和信心。从2015年开始，空军完败，也是这一年开始，空军的代表人物纷纷退出了江湖，消失在公众视野之中，多空分歧暂告一段落，多军迎来前所未有的盛世。

2021年1月1日开始，房企三道红线全面施行；2021年2月8日，深圳推出历史级调控杀手锏"二手房指导价"；2021年2月18日，对22个重点城市实行土地集中出让；2021年4月30日，深入贯彻住房不炒，严厉打击学区房炒作；2021年5月6日，积极推动房产税立法和改革；2021年7月，加速推进保障房供给，推动租售同权；2021年8月，防止大拆大建，棚改按下暂停键；2021年10月，积极推动房产税试点工作。

2021年是调控大年，是政策大年，从上到下都在向民众传递打击房价，遏制炒房的信号，再配合大型房企纷纷暴雷破产以及对资本市场的打压和限制，消失6年的空军，出现了复燃的苗头。在2021年的密集攻势下，2022年是房地产的惨淡和隆冬之年，其惨烈程度超过2008年全球金融危机下的楼市表现，为历史之最。开发商，特别是民营开发商大都深陷债务危机，困难经营；新房告别打新潮、抢房潮，取而代之的是打折潮、降价潮；二手房陷入流动危机，中介门店门可罗雀，纷纷关门歇业。空军由此壮大兴盛，其声势和规模甚至超越以往任何时候。

当前楼市再现史诗级多空分歧，犹如2015年330政策前，如何决定，再次成为每个普通人面临的深刻问题，下面我们仔细捋一捋，希望大家能多读几遍，反复揣摩，也许这又是改变你人生轨迹的历史性抉择。

一、2015年前宁可买错不可错过，如今宁可错过不可买错：

2015年前的房地产是野蛮生长的市场，这个阶段是增量阶段，失衡的供需关系会让个体缺点无限弱化，每一套房产都能享受到时代红利，因此那个时候上车是最重要的，房子与房子的差距无外乎涨多还是涨少的问题。

而当前的房地产是饱和成熟的市场，这个阶段是存量博弈，房子总量过剩是现状，个体的缺陷会无限放大，房产需要的是精耕细作，因此这个时候买对房是最重要的，房子的居住属性和金融属性要足够强悍，否则亏损深套只是时间问题。

二、房产仍是普通人最主要且最靠谱的家庭资产配置方式:

在早期，家庭抗风险和保值增值的方式大体是储蓄和炒股，后面随着金融产品的丰富以及理财意识的普及，P2P、银行理财、基金、债券、黄金等都走入了千家万户，时至今日，股市依然徘徊在3000点上下、P2P暴雷后基本消声殆尽、银行理财取消保本刚兑、地方债岌岌可危、明星基金昙花一现转瞬即逝......连浓眉大耳的储蓄存款都出现了这样那样的幺蛾子。

蓦然回首间，唯有房产才是普通家庭最靠谱的资产配置和投资方式，有的房子价格可能下跌了，但是至少还有钢筋水泥能让你拥有，有的房子可能烂尾停工了，但是至少政府还会为保交楼而努力，其它的虚拟投资没了就没了，一地鸡毛，只能个人承担。

三、房地产仍是国民经济的"压舱石"和"顶梁柱":

2003年，首次在官方文件中明确房地产业是国民经济支柱产业，此后20年房地产在经济发展中扮演了举足轻重的角色。去年底的经济工作会议，很好的解读了房地产行业的重要性:

房地产链条长、涉及面广，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的6成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%。房地产的角色不变，定位不变，就代表未来依然大有可为。

四、住房不炒不等于否定房产投资：

炒房的本质是快进快出，利用各种手段和方式短时间内制造房价暴涨从而达到获利目的，这是扰乱市场秩序的行为，也是破坏房地产健康发展的行为，被打击，被遏制是理所当然的，对于房地产而言利大于弊。

房产投资是房产作为一种商品天然具备的功能，这是市场的基本规律，除非房地产全面回到福利房分配时代，否则商品房投资的属性就无法掩盖，也无法漠视。既然有投资功能那么价格就会有涨有跌，影响价格的核心就是两个属性和一个关系，即金融属性、商品属性和供需关系。

五、租售同权比房产税对楼市更具威力：

很多人总是想当然的认为房产税是对楼市的最后一击，只要房产税推出来了，楼市必定崩盘，这完全是本末倒置的自以为是。

房产税推出的本质是为了收税，如果楼市崩了，税基都没了，还从哪里收税？房产税它不是调控政策不是为了打压房地产，而是税制改革和扩宽地方收入的手段。房产税更多的是情绪面的影响，是对一个未知事物的天然胆怯。对楼市真正产生本质影响的是舆论上并不活跃的租售同权，中国人热衷买房除了传统的观念——有房才有家，更多的是特殊国情催化的。

因为我们有户籍制度，户籍背后挂钩的有入学、就业、居住、医疗、养老、公共配套等等民生福利。在过去房产是和户籍制度深度绑定的，售权无限放大，租权朝不保夕。但是现在租权在不断释放，特别是保障性租赁住房的租权目前已经等同于售权甚至会大于售权。租售同权会导致过去依赖户籍绑定产生的房产溢价大幅弱化，比如学区房、老破旧，更加注重房产本身的综合居住舒适度。

六、纯自住来说买房不在是唯一选项：

从全国来看房子过剩是现状，从局部来说房子不足是事实。一二线城市怎么发展都不可能满足全国人民的购房需求，但是必须要满足常住人口的居住需求，这是民生问题，再困难也要实现，那么这个矛盾如何解决？就是大力发展保障性租赁住房和推进租售同权。

将来一二线城市中50%的常住人口通过租房来解决居住问题，30%的人口通过购买共有产权房解决拥有房产的问题，剩下20%的人口通过购买商品房解决居住品质和房产投资的问题。困扰当下的房价贵、难买房、压力大、房贷高等等民生矛盾都会逐步解决，每个人都可以根据自身情况找到对应的自身定位，买房不再是唯一选项。

总体而言，当下的多空分歧和过去相比，既有很多相同又有很多不同，过去多空对峙结局只能有一方获胜，现在多空对峙却可以实现皆大欢喜的双赢。房地产的下半场依然充满了机遇、充满了可能，但路上多了很多荆棘、很多挑战，躺平非吾所愿，唯有披荆斩棘，方能不负此生。